Stavební zákon

Realizace všech staveb v území vyžaduje:
• územní rozhodnutí vydané v územním řízení nebo ve zjednodušeném územním řízení, případně nahrazené regulačním plánem (v zastavěném území nebo v zastavitelných plochách) nebo veřejnoprávní smlouvou, nebo
• územní souhlas (u nekonfliktních staveb v zastavěném území nebo zastavitelné ploše, pro jejichž umístění nestanoví dotčené orgány podmínky a s nimiž projeví souhlas tzv. mezující sousedé), nebo
• územně plánovací informaci (pro jednoduché stavby, resp. opatření v území dle § 104 stavebního zákona).
Výjimkou jsou pouze taxativně vymezené stavby, u kterých stavební zákon přímo stanoví, že nevyžadují ani územní rozhodnutí ani územní souhlas.

1. Územní řízení
Územní řízení = rozhodovací proces správního orgánu, jehož výsledkem je autoritativní rozhodnutí o využití území k danému účelu => územní rozhodnutí. K vydání územního rozhodnutí jsou příslušné stavební úřady.

Územní rozhodnutí směřující ke stanovení pozitivních podmínek pro využívání území:
• rozhodnutí o umístění stavby,
• rozhodnutí o změně využití území,
• rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivy stavby na využití území.
Druhým typem jsou územní rozhodnutí stanovující pro využití území omezující podmínky je:
• rozhodnutí o ochranném pásmu
Přechodným typem mezi dvěma výše uvedenými skupinami je
• rozhodnutí o dělení a scelování pozemků.

Subjekty územního řízení jsou správní orgány příslušné ve věci rozhodovat a dále jednotliví účastníci řízení.
• správní orgán – místně příslušný stavební úřad
• účastníci - § 58 stavebního zákona
• další účastníci řízení – vlastníci pozemků nebo staveb, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn, nebo ten, kdo má jiné věcné právo k tomuto pozemku nebo stavbě. Dále sem patří vlastníci sousedících staveb a pozemků, jejichž vlastnické právo může být rozhodnutím přímo dotčeno.
• společenství vlastníků – v objektech se spoluvlastnickými vztahy
• občanská sdružení – především podle zákona 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny
• veřejnost – každý občan

Proces územního řízení
Žádost o vydání územního rozhodnutí – obsahuje identifikační údaje navrhovatele, základní údaje o požadovaném záměru a identifikační údaje pozemků a staveb. K žádosti je nutné připojit následující přílohy:

• doklady prokazující vlastnické právo
• rozhodnutí dotčených orgánů, závazná stanoviska
• stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury
• dokumentace záměru

Po obdržení žádosti stavební úřad oznámí zahájení ÚŘ ostatním účastníkům řízení. Současně posoudí úplnost žádosti. Společně s oznámením o zahájení řízení stavební úřad nařídí veřejné projednání, jehož konání musí oznámit nejméně 15 dní předem. Po jeho nařízení je žadatel povinen bezodkladně zajistit, aby informace o jeho záměru a o tom, že podal žádost o územní rozhodnutí, byla vyvěšena a zpřístupněna veřejnosti. Součástí informace je i grafické vyjádření záměru. Informace o záměru musí být na místě stavby či místě určeném stavebním úřadem vyvěšena do doby ústního jednání. Až do ukončení veřejného ústního jednání mohou dotčené orgány uplatňovat svá stanoviska, účastníci řízení své námitky a veřejnost, tj. každý občan své připomínky. Účastníci řízení musí případné námitky odůvodnit. Stavební úřad se snaží vést účastníky k dohodě o námitkách. Pokud k dohodě nelze dospět, stavební úřad rozhodne sám.
Vydání územního rozhodnutí musí splňovat obecné náležitosti podle správního řádu. Rozhodnutí je písemné a obsahuje výrokovou část, odůvodnění a poučení účastníků.
Výrok územního rozhodnutí obsahuje:
• výrok o schválení záměru,
• podmínky pro další realizaci záměru,
• lhůta pro odstranění dočasné stavby nebo ukončení činnosti při změně využití území a následný způsob úpravy území,
• rozhodnutí o námitkách účastníků.
Může být doplněno o uložení povinnosti zpracovat projektovou dokumentaci nebo stanovení, že k provedení záměru nebude třeba ohlášení anebo stavební povolení (více § 78 odst. 2 stavebního zákona).
V odůvodnění územního rozhodnutí uvede stavební úřad důvody výroku rozhodnutí, podklady pro jeho vydání a informace o tom, jak se vypořádal s návrhy a námitkami účastníků. V této části stavební úřad stanoví platnost rozhodnutí, má-li být delší než stanoví zákon. (2 roky ode dne nabytí právní moci, rozhodnutí o ochranném pásmu platí po dobu trvání stavby)
V poučení je uvedeno, zda je možné proti rozhodnutí podat odvolání a lhůty potřebné k odvolání.

2. Zjednodušené územní řízení
Zjednodušené územní řízení představuje možnost vydat územní rozhodnutí bez potřeby vést územní řízení v celém jeho rozsahu, včetně poměrně náročného ústního projednání. Takto lze vydat pouze rozhodnutí o umístění stavby, o změně využití území, o změně stavby a o dělení a scelování pozemků. Zjednodušené řízení lze vést pouze tehdy, jestliže záměr:

• Je v zastavitelné ploše nebo v zastavěném území,
• nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí,
• žádost má všechny předepsané náležitosti a
• žádost je doložena závaznými stanovisky dotčených orgánů a souhlasem účastníků řízení, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům, jež jsou předmětem ÚŘ nebo mají společnou hranici s těmito pozemky a stavbám na nich (tzv. mezující sousedé).

3. Územní souhlas

Územní souhlas může v některých případech (§ 103 stavebního zákona)nahradit územní rozhodnutí. Jedná se o snahu maximálního zjednodušení výstavby a její kontroly. Obecně lze říci, že územní souhlas postačí pro stavby, které nekladou zvýšené nároky na okolí, nemají ani zvýšení (negativní) vliv na okolí a jsou bezkonfliktní z hlediska sousedských vztahů. Stavební úřad může vydat územní souhlas na základě oznámení o záměru, pokud je záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se  podstatně nezmění a záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu.
Souhlas nelze vydat, obsahuje-li závazné stanovisko dotčeného orgánu podmínky, nebo je-li takovým závazným stanoviskem vyjádřen nesouhlas, nebo pokud záměr podléhá posouzení z hlediska vlivů na životní prostředí. Žádá-li stavebník o vydání územního souhlasu, musí podat oznámení o záměru, které kromě obecných náležitostí podání dle správního řádu obsahuje také údaje o požadovaném záměru a identifikační údaje dotčených pozemků a staveb. K oznámení je třeba přiložit: doklady prokazující vlastnická práva k pozemkům, závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů, stanoviska vlastníků veřejné dopravní infrastruktury, jednoduchý technický popis záměru s příslušnými výkresy a souhlasy osob uvedených v § 85 odstavec 2 stavebního zákona.
Je-li záměr v souladu s výše uvedenými požadavky, vydá stavební úřad územní souhlas se záměrem, a to do 30 dnů ode dne jeho oznámení, a opatří situační výkres ověřovací doložkou. Na rozdíl od ohlášení stavby se v případě územního souhlasu neuplatní fikce, že nesdělí-li stavební úřad ve lhůtě nic jiného, platí, že se záměrem souhlasí. Tento souhlas může být sloučen s vydáním souhlasu s provedením ohlášené stavby. Stejně jako u územního rozhodnutí v úplném nebo ve zjednodušeném řízení má žadatel informační povinnost – bezodkladně poté, co záměr oznámil, je povinen zajistit, aby informace o jeho záměru byla vyvěšena na veřejně přístupném místě u stavby nebo pozemku, na nichž se má záměr uskutečnit, po dobu nejméně 30 dnů.
Platnost územního souhlasu je 12 měsíců ode dne jeho vydání. V této lhůtě je třeba podat žádost o stavební povolení, ohlášení nebo žádost o jiné rozhodnutí podle stavebního zákona, jinak územní souhlas pozbývá platnosti.

Stavební řízení
Jedním z cílů nového stavebního zákona je zjednodušit a zrychlit povolování staveb, oprostit řízení od nadbytečných administrativních úkonů, odstranit nebo snížit jejich formálnost a zintenzivnit kontrolu nad prováděním staveb a jejich změn. Rozšířil se okruh staveb, které nepodléhají stavebnímu povolení ani ohlášení, stejně jako okruh staveb, jež je možno realizovat pouze „na ohlášku“.
1.    Stavby, terénní úpravy a zařízení a udržovací práce nevyžadující stavební povolení ani ohlášení obsahuje ustanovení § 103 odst. 1 stavebního zákona. Dále sem mohou patřit některé jednoduché stavby, u kterých to stavební úřad stanovil v územním rozhodnutí.

2.    Stavby, terénní úpravy a zařízení vyžadující ohlášení stavebnímu úřadu jsou vyjmenovány v ustanovení § 104 odst. 2 stavebního zákona.
Jedná se o tzv. jednoduché stavby, terénní úpravy a zařízení. Ohlášení postačí také u staveb nebo terénních úprav, které byly zničeny nebo poškozeny živelnou pohromou a jež lze obnovit ve shodě s původními rozhodnutími.
Ohlášení stavebnímu úřadu musí splňovat obecné náležitosti dle správního řádu. Dále stavebník dokládá údaje o:

• stavebníkovi (jméno, příjmení, datum narození, adresa...),
• pozemku,
• ohlášené stavbě,
• rozsahu stavby,
• účelu stavby,
• způsobu stavby,
• době provádění stavby,
• době trvání stavby a návrh úpravy pozemku po jejím odstranění (u dočasné stavby),
• jednoduchý technický popis stavby (nevyžaduje-li zákon projektovou dokumentaci),

Přílohami k ohlášení je projektová dokumentace, doklad prokazující vlastnická práva k pozemku nebo stavbě a závazné stanovisko dotčeného orgánu vyžadovaného zvláštním právním předpisem.
Pro stavbu klasického patrového rodinný domku do 150 m2 zastavěné plochy postačí „ohláška“ s přiloženou projektovou dokumentací.

3.    Nejsložitějším procesem ve schvalování staveb je stavební řízení. Stavební úřad zahájí stavební řízení na základě žádosti o vydání stavebního povolení. V zásadě platí, že závazná stanoviska i doklady o vlastnictví obstarává sám stavební úřad.
Výsledkem stavebního řízení je rozhodnutí o vydání stavebního povolení nebo rozhodnutí o zamítnutí žádosti o stavební povolení.
Subjekty stavebního řízení jsou stavební úřady, účastníci stavebního řízení, dotčené orgány a v některých případech i autorizovaný inspektor nebo hlavní projektant.
Účastníci stavebního řízení:

• stavebník,
• vlastník stavby,
• vlastník pozemku,
• vlastník sousedního pozemku nebo stavby na něm, může-li být jeho vlastnické právo navrhovanou stavbou přímo dotčeno,
• ten, kdo má k sousednímu pozemku právo odpovídající věcnému břemenu, může-li být toto právo přímo dotčeno,
• polečenství vlastníků u společných částí domu nebo pozemku.

Žádost o stavební povolení musí obsahovat:

• údaje o stavebníkovi,
• označení stavebního úřadu, jemuž je určena,
• seznam účastníků řízení,
• základní údaje o požadovaném záměru,
• identifikační údaje o pozemcích a stavbác

Přílohami jsou:

• projektová dokumentace zpracovaná oprávněnou osobou,
• plán kontrolních prohlídek stavby,
• doklady prokazující stavebníkova vlastnická práva (pokud je stavební úřad nemůže ověřit v katastru nemovitostí),
• závazná stanoviska, popř. jiné doklady (pokud je stavebník obstaral již předem).

Po doručení stavebnímu úřadu jsou žádost a přiložené doklady přezkoumány a ověřeny (soulad s územně plánovací dokumentací, s podmínkami územního rozhodnutí...).
Je-li žádost úplná, stavební úřad oznámí účastníkům řízení a dotčeným orgánům zahájení stavebního řízení nejméně 10 dnů před ústním jednáním. Závazná stanoviska, námitky popřípadě důkazy mohou být uplatněny nejpozději při tomto ústním jednání. Stavební úřad může spojit ústní jednání s ohledáním na místě.
Účastník může uplatnit námitky proti projektové dokumentaci, způsobu provádění stavby, způsobu užívání stavby nebo požadavkům dotčených orgánů.  Podmínkou je, že je jimi přímo dotčeno jeho vlastnické právo. Stavební úřad nepřihlíží k námitkám, které mohly být uplatněny při územním řízení, při pořizování regulačního plánu nebo při vydání územního opatření o stavební uzávěře  anebo územního opatření o asanaci území.
Stavební povolení obsahuje výrokovou část, odůvodnění a poučení účastníků. Ve výrokové části je uvedeno řešení otázky, jež byla předmětem řízení a právní ustanovení, podle nichž bylo rozhodováno. Dále stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby a je-li třeba, i pro její užívání. O námitkách účastníků řízení stavební úřad rozhodne v odůvodnění.
Účastníkům řízení, kteří byli o zahájení stavebního řízení uvědoměni veřejnou vyhláškou, se stavební povolení oznamuje doručením veřejnou vyhláškou.  Stavebníkovi a vlastníkovi stavby, se však doručuje stavební povolení do vlastních rukou. Po dni nabytí právní moci stavebního povolení zašle stavební úřad stavebníkovi jedno vyhotovení ověřené projektové dokumentace. Nabytím právní moci stavebního povolení je stavebník oprávněn zahájit stavbu. Jestliže tak neučiní do 2 let ode dne trvání moci, pozbývá povolení platnosti.